35年ローンで住宅を購入することを異常と考える理由

  • 2019年3月20日
  • 2019年3月16日
  • 不動産

私は住宅用不動産の購入を検討していますが、どうにもローンというのが苦手です。

もちろんマンションにしろ一戸建てにしろ、購入するのであれば金利も低いですしローン一択なのですが、近年、住宅価格が割高なため設定するローン期間が35年になるなど、どうしても長くなりそうな点についての懸念点があります。

私が懸念している点をまとめました。

懸念点その① 終身雇用制度の歴史はわずか60年程度

調べてみると終身雇用制度が日本に本格的に導入されたのが1950年代のことで、今は2019年ですので、ざっと60年ちょっとしかありません。

これってすごい短くないですか?ひと世代30年働くとしても、ふた世代分ぐらいまでの歴史しかないことになります。

1950年代の高度経済成長期であれば、企業がどんどん成長していった時代ですから、終身雇用でどんどん給料が上がっていくということができていましたが、GDPの伸びが鈍化している近年では、果たして今後もこの終身雇用制度が維持されるかどうか不安です。

それに加え、業務の機械化・AI化により、必要とされる「人間による労働」が減ってきているのは紛れもない事実です。実際に私が勤めている会社でも工場の無人化が着々と進められています。

私の会社は、製造業なのですが、雇用人数は変わっていないのに、工場の無人化により製造力があがり、売上・利益共に年々上がっています。これは企業にとっては喜ばしいことなのですが、逆に言うと、会社にとって「人間による労働」が必要なくなってきているとも言えると考えています。

つまり、終身雇用がこのまま続くとは言い切れないし、「人間による労働」は徐々に必要なくなってきているのは紛れもない事実ですので、この2点からも、企業にとっては1人の人間を40年雇い続けることにデメリットが大きくなってきているという風に感じるのです。

懸念点その② 35年も経てば自分も含め世界は劇的に変わる

35年経てば世界も自分も変わります。

私は今30代なので、35年後というと私が生まれてから今までの期間とほぼ同じなわけで、ここまで時間軸が長くなると、生活に変化がないとは思えないのです。

今から35年前は携帯電話、ファミリーコンピューターが発売されだしたころで、世はバブル経済に向かう時期です。

35年前の人に、日本はバブル経済以降、失われた20年と呼ばれ、経済がほぼ成長しないと言っても信じてもらえないでしょうし、一人一台持ち運びできるスマートフォンを持ち、動画を見たり、リアルタイムで情報を送受信できる世界になると言っても想像できないと思います。

つまり35年と言わずとも数十年あれば世の中は大きく変わっていくものであり、変わらない方がおかしいと思うのです。

そんな激動の経済の中で自分の会社がずっと存続し続けているか、存続し続けていたとしても、ローンを支払ってかつ家族が生活できるほどの賃金体系を維持し続けてられるかどうか、というのは割と簡単なことではないと考えます。

懸念点その③ 資産に占める不動産の割合が極端に大きくなる

良く言われていることですが、ローンを組んで自宅を購入するということは、借金をして不動産を買うようなものです。

仮に総資産1000万円の人が頭金500万円を出して4000万円の物件を購入したとします。

この場合借金が3500万円になり、貯金500万円、不動産4000万円という資産内容になります。

つまり、お金を借りて不動産という資産に全額投資していることになります。不動産となるとあまりピンと来ないので、株に置き換えて考えると、この資産の異常さが分かります。

3500万円借金をして、貯金500万円、株4000万円という資産内容だったとすると、恐らくほとんどの人が株を買い過ぎてリスクが高い資産内容だと感じると思います。

しかもたちの悪いことに不動産というのは株よりも値動きが大きいうえに、株であればすぐに売れますが不動産はすぐには売れません。

つまり、35年ローンで借金して、全力で株を買っていることよりもリスクが大きいことをしていることになります。

厳密に言えば、賃貸物件に住んでいたとしても毎月家賃がかかるので、借金をして購入したとしても資産のうちの不動産の割合が年々減り、徐々にリスクは下がっていくはずですが、それにしても高すぎます。

専門用語でいうとJREITの4000万円分信用買いです。

このように私にとってはリスクが大きすぎると感じるのです。

懸念点その④ マイホームを購入したとしても維持費がかかる

これは、案外見落としがちな点だと思います。

マイホームを購入する大きな理由として、どうせ家賃を払うならそのお金をマイホームのローン返済にした方が得だと考えがちです。どうせいずれ買うのであれば家賃がかかる分、早く買った方が得だと。

それは大きな間違いだと感じています。仮に住んでいる賃貸物件の家賃の方が、ローンの支払いよりも大きい場合は別として、たいていはローンの支払いの方が多いパターンがほとんどだと思いますし、マイホームには「維持費」も結構かかります。

維持費とは固定資産税はもちろん、マンションの場合は、管理費、修繕積立金や大規模修繕代、一戸建ての場合は何年後かに必ず来る水回りの工事代金や、外壁の補修などの修繕費用がかかってきます。

その点、賃貸には更新料がかかるところもありますが、固定資産税に比べれば安いですし、修繕代は過失がない限りかかりません。

これが案外大きです。マンションであれば修繕積立金はどんどん上がっていきますし、一戸建ての場合は経年劣化でどんどん工事費用がかかることでしょう。

私はいわばマイホームといえど経年劣化し、維持するのにお金がかかってくい消耗品であると捉えていますので、早く買えば買うほど得というのはあり得ないと考えています。

懸念点その⑤ マイホームは売るにしてもお金がかかる

賃貸にしてもどうせ家賃がかかるのだから、自宅を買って自分で住んで、必要なくなれば売れば良いじゃないかと思ったこともありますが、売るにしてもなかなか難しいのが不動産です。

株であればクリック一発で売却できますし、その際の手数料はせいぜい数千円程度ですが、不動産となるとそうはいきません。

仮にうまく売れた場合で、ローンの残り1500万円の時点で、自宅が1500万円で売られたとしてもチャラになる訳ではありません。

自宅を個人売買する人はいないでしょうから、不動産会社などに委託すれば仲介手数料がかかり、そこに印紙代や登記費用などの諸経費がかかりまして、これが案外バカにならない価格です。

4000万円のマイホームを買う時にでも、諸経費がもろもろかかってざっくり4150万円ぐらいいることになるのもよくあることです。

売るときはここまではかからないと思いますが、物件価格の数%かはかかってきます。

ですので、マイホーム売却で損しないためには購入した物件の価値が今よりも値上がりしていなくてはならないのです。

まとめ リスクを負ってでも叶えたい暮らしがマイホームにあるかを判断する

以上、私が考えている35年等の長期ローンでマイホームを買うときの懸念点です。

マイホーム自体は良いものです。私も憧れています。しかし、私の器が小さいからなのか、どうしても長期ローンを異常に高いリスクと思ってしまい、なかなかマイホーム購入を決断できません。

マイホーム購入は金銭的に見れば割に合わない投資ということを分かったうえで、マイホームに住む満足感が長期的にそのリスクを上回ると考えられるようになれば私も購入を検討してみたいと考えています。

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