家族持ちが一生賃貸で過ごすのは難しい?より良い賃貸物件を探すためにしていること

  • 2019年3月19日
  • 2019年3月16日
  • 不動産

独身の頃は不動産に興味はなくても、結婚した、子供が生まれた等の家庭環境の変化の中で自宅用不動産の購入を検討されている方も多いかと思います。

私は現在妻と1歳と3歳の子供の合計4人で暮らしていますが、そろそろ良い物件はないかと探しているところです。

マンション・一軒家を問わず数々の不動産を巡っていますが、2019年現在の不動産価格は過去と比べるとかなり割高です。

詳しくは私の記事内で2019年の不動産状況と今後の見通しを考察しています。

https://zank0309.net/mansion-kaidoki/

その中で私は、自宅購入は数千万も借金をして不動産を買うようなものですから非常にリスクが大きく、かつ何十年もローンに縛られるのは嫌だと考えています。35年ローンが人気ですが、私は35年もの間ローンを支払い続けることに非常に抵抗があるのです。

ではなんとか一生賃貸ですませられないものなのでしょうか?

ファミリー向けの賃貸物件を選ぶ難しさ

独身の方なら、一生賃貸で済ませることは比較的容易です。もちろん高齢になって賃貸を借りられなくなるリスクというものも考えられますが、これから超高齢化社会へと突入する中、もし高齢者が賃貸を借りられないとなれば、高齢者を優遇するような政策を打ち出す国は黙ってはいないでしょうから、その点に関しては私は楽観的に考えています。

しかし、実際私が今直面している問題として、ファミリー世帯(子供2人の4人家族を想定)となるとなかなか賃貸ですませられない現状があります。

それは、ファミリー向け物件を選ぶむずかしさとファミリー向けの物件の絶対数の少なさによるものです。

賃貸物件の絶対数が少ない中、条件を満たす物件を見つけるのは至難の業

独身の場合は自分一人が良ければ良いので、自分一人の条件に合う物件を選べばよかったのですが、結婚して配偶者ができる、もしくは子供ができるとなると、物件に対して、自分一人の希望条件だけではなく、配偶者の条件、さらには子供の条件も加味して選ぶ必要があり、その条件を満たす賃貸物件を探すのが非常に難しくなります。

賃貸物件の条件について、私の場合を例に出すと
・4人家族 夫婦共働き、子供2人

私の条件
・基本車で移動するので駅から遠くても良い
・駐車場が敷地内にあること
・その代わり賃料が安いほうが良い
・勤務先からの通勤時間40分以内
妻の条件
・カウンターキッチンであること
・車に乗らないため駅近(徒歩10分以内)が良い
・勤務先からの通勤時間20分以内(保育園送り迎えのため)
子供の条件
・保育園が自転車で行ける範囲内
・近くにある程度学校の数があるところ

以上のような条件があります。

繰り返しますが、独身の場合だと上記のような「私の条件」のみ考慮するだけでよかったのですが、配偶者ならびに子供がいるとそれぞれの条件を加味しなくてはならず、必然的に選択肢が狭くなります。

特に我が家の場合は、駅から遠くても良い私の条件と、駅近でないといけない配偶者の条件が対立しているためどちらかが歩み寄れる妥協点を探るといった作業も必要になってきます。

もちろんこれは賃貸に限らず、自宅を購入する場合にも各条件をすり合わせるというのは必要なのですが、賃貸の場合、そもそものファミリー向け賃貸物件の絶対数が少ないという問題にも直面します。

ファミリー向け物件は少ないその2つの理由

物件数が少ないというのは私の感覚だけでなく、実際にデータとしてこのように出ています。やや古いデータですが、(総務省統計局「住宅・土地統計調査」2008年) によると、物件の供給事情では、約900万件ある賃貸マンション物件のうち、70m2以上のものは約57万件で全体のわずか6%程度しかありません。

理由その① 大家にとってファミリー物件は投資効率が悪いから

賃貸物件があるということは当然、賃貸物件を保有している大家さんがいるわけです。

この大家さん目線で考えると、ファミリー向け物件が少ない理由は投資効率が悪いということが挙げられます。

具体的に言うと、総面積で考えた場合、ファミリー向けは少なくとも60㎡程度必要なのに対し、独身者用のワンルームであれば20㎡として3部屋分とれることになります。

面積から考えた賃料相場は、私が住んでいるような地方都市でかつ新築駅徒歩10分程度と仮定した場合、ファミリー向けはだいたい11万程度、ワンルームだと6万程度の賃料相場でした。

これを面積比に直すと、

  • ファミリー向け物件 11万円/60㎡=1833円/㎡
  • 独身者用物件 6万円/20㎡=3000円/㎡

となり、ざっくり計算すると面積に対する投資効率がファミリー用と独身者用の物件を比べたときに1.6倍も良いのです。

つまり、賃貸経営する大家の立場から考えてみると、同じ面積であれば独身者用の賃貸を経営した方が効率が良いということになります。

もちろん、同じ敷地面積だとしても独身用のワンルームを3つ作る方がファミリー向けの物件を一つ作るよりもコストがかかるので、一概に1.6倍効率が良いとは言えませんが、独身者の方が投資効率が良くなるのは事実で、この傾向は土地代が高くなるような都会、駅近物件の方が顕著です。

理由その② ファミリー向けの賃料が高い物件は一般にはあまり出回らないから

ファミリー向けの物件は必要面積数も多く、駅近物件を選ぶなど利便性を重視する人が非常に多いため、必然的に物件の賃料が高価格帯のものが多くなります。

そして基本的に物件の価格帯が高くなればなるほど一般出回りにくくなります。

これは実際に不動産屋を何軒か回り、聞いた話なのですが、物件賃料が高くなればなるほど、法人契約(会社契約)限定という物件が非常に多くなるという話です。

それはどういうことなのでしょうか?大家側の目線にたつと理由が見えてきます。大家さんからしてみれば、物件価格が高くなればなるほど貸し倒れリスクが高くなるからです。

例えば家賃8万の物件を貸し、3か月滞納されても24万となりますが、家賃20万だと3か月滞納されると60万円になります。すなわち、物件価格が高くなればなるほど家賃支払能力の調査が厳しくなるのです。

家賃8万の物件であれば、定職についてさえいれば貸してもらえたのに、家賃20万となると年収、収入の安定性を調査されます。そして、いくら収入が安定していてもその人が退職する可能性もあるので、リスクをできるだけ避けたい大家側は法人契約限定としたがるのです。会社だと貸し倒れリスクがほぼないからです。もちろんそういう大家側の気持ちもわかりますね。

このように、独身では一生賃貸でも潤沢な賃貸物件の中から自分の好みの物件を探し出せば良いのですが、ファミリーの場合、全体のマンション物件のわずか6%程度の中から家族全員の条件を満たした賃貸物件を探さなくてはなりません。

都合よく見つかれば良いのですが、首都圏ならまだしも地方の場合は更に見つける難易度が上がる事と思います。

より良いファミリー向けの賃貸物件を探すために私がしている2つのこと

これはもう裏技なんかはありません。数少ない物件の中から探し出すしか方法はありません。

私が実践している方法は2つあります。

その① 不動産屋に希望条件を伝え探してもらう

公務員やサラリーマンであればその肩書きを使わない手はありません。

住みたいエリアを統括する不動産業者に実際出向き、名刺を渡すことで、高額な家賃でも充分に支払能力があることを示します。そして希望物件の条件を伝え、連絡を待ちます。

この際、条件はできるだけ明確な方がお互いによって良いです。ちなみに私の条件は、

  • 家賃14万以下
  • 3LDK以上
  • JR駅徒歩10分以内
  • 築15年以内もしくは築25年以上の場合はリフォーム済みであること
  • 分譲用の物件であること

を今現在進行形で探してもらっています。

実際に、2度ほど不動産屋の方から条件に合う物件が見つかったと連絡をいただき、物件を見に行ったこともあります。残念ながら契約するまでに至りませんでしたが、どちらもネット等に出回る前に紹介してもらえました。

このように優先して紹介してくれることは事実でした。

その② ファミリー用賃貸物件について頻繁に情報収集する

目新しい方法ではありませんが、物件を探しているときはできるだけ頻繁に、週に一度ぐらいは物件をチェックしておきましょう。

今はスマホで簡単に物件情報を閲覧できます。私のおすすめポータルサイトはHOMESです。

CHINTAI,SUUMOはは物件が重複して登録されているものも多く、やや見つけにくいため、私は情報が見やすく整理されているHOMESをお勧めします。

また、特にHOMESは家族向けにはうれしい分譲賃貸特集を組んで、分譲賃貸のみに絞って検索しやすいので、賃貸物件にも「質」を求める方にはお勧めです。

私は3日に1回は目当てのエリアの物件をチェックしています。スマホアプリがあるので、条件等を保存しておくと1分以内ですぐチェックできます。

以上、ファミリーが一生賃貸で暮らすための賃貸物件を選ぶ難かしさと、難しいなりにより良い物件を見つけるためにどうすればよいかについて考えてみました。

私も現在進行形でいろいろ賃貸物件を探していますので、お互いより良い物件を見つけられると良いですね。

また、この記事を読まれた方の中にも他にも良い方法をご存知の方がおられましたら是非教えてください。

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